Le chalet familial: le bien qui divise plus de familles que l’argent

Demandez à n’importe quel avocat ou notaire qui traite des successions quel bien cause le plus de dommages familiaux au Canada, et très peu diront l’argent. Ils diront le chalet. C’est le bien qui porte trente étés de souvenirs, un gain en capital que personne n’a mesuré, et un ensemble d’attentes que quatre enfants entretiennent chacun un peu différemment et qu’aucun n’a dites à voix haute. Et c’est le bien le plus susceptible d’être réglé dans un testament par une seule phrase le partageant également entre les enfants, écrite par des parents qui supposaient que le partage égal était la réponse équitable et évidente. Il ne l’est souvent ni l’un ni l’autre. Un enfant y monte toutes les fins de semaine depuis vingt ans et a payé la toiture sans le dire. Un autre habite à trois fuseaux horaires et n’y est pas allé depuis un mariage. L’un veut le garder à tout prix; l’un a besoin de l’argent; l’un n’a pas d’opinion forte mais ne le dira pas devant les autres. Cet article couvre les deux moitiés du problème, la fiscalité et la famille, dans l’ordre qui fonctionne réellement.

Le problème fiscal, dit clairement

De façon générale, une personne est réputée avoir disposé de ses biens en immobilisation immédiatement avant son décès à leur juste valeur marchande. Un chalet acheté il y a des décennies et valant beaucoup plus aujourd’hui porte un gain accumulé, et ce gain est réalisé à ce moment, sous réserve du roulement offert au conjoint survivant, qui le reporte plutôt que de l’éliminer.

La difficulté n’est pas l’existence de l’impôt. C’est le décalage: l’impôt se paie comptant en quelques mois, et le bien est un bâtiment au bord d’un lac que personne dans la famille ne veut vendre. C’est précisément la situation qui force une vente, et les ventes forcées de chalets sont la façon dont bien des familles ont perdu le leur.

L’autre règle canadienne qui compte est l’exemption pour résidence principale. Elle peut abriter une propriété pour les années où elle est désignée, et une seule propriété peut être désignée pour une année donnée par une unité familiale. Un ménage qui possède une maison et un chalet a donc un choix à faire sur les années attribuées à chacune, et l’arithmétique dépend de la croissance de chaque propriété pendant chaque période. C’est un véritable calcul avec une véritable réponse, il se fait par la succession au moment venu, et il se fait beaucoup mieux quand les documents existent.

Ce dernier point est sans éclat et c’est la phrase la plus utile de la page. Gardez les documents. L’acte d’achat d’origine, et les factures de chaque amélioration en capital au fil des décennies: la nouvelle toiture, la fosse septique, le hangar à bateau, l’agrandissement. Ces ajouts augmentent le coût de base et réduisent le gain, et des familles perdent des milliers de dollars parce que personne n’a gardé une facture de 1994. Une chemise cartonnée ne coûte rien.

Le problème qui n’est pas l’impôt

Supposons que l’impôt soit entièrement financé et que le chalet passe à trois enfants à parts égales, exactement comme le dit le testament. Les problèmes commencent le printemps suivant.

Qui paie les taxes municipales, l’assurance, l’électricité et la réparation du quai, et dans quelle proportion. Qui obtient les deux dernières semaines de juillet. Que se passe-t-il quand l’un des trois veut sortir, qui le rachète, à quel prix, déterminé par qui. Que se passe-t-il quand un conjoint qui n’a jamais aimé l’endroit a une opinion sur l’argent qui y dort. Que se passe-t-il quand un copropriétaire ne peut pas payer sa part d’une nouvelle fosse septique. Que se passe-t-il en cas de divorce, de faillite, ou lorsqu’une part passe à un petit-enfant qui n’a aucune relation avec les autres.

Au Québec, la forme juridique du partage mérite d’être nommée, parce qu’elle change ce que chaque copropriétaire peut faire seul. Trois enfants qui héritent du chalet à parts égales le détiennent en indivision, et l’indivision comporte une règle que peu de familles connaissent: un indivisaire peut généralement demander le partage, ce qui peut mener à la vente du bien même si les deux autres veulent le garder. Une convention d’indivision peut écarter ce droit pour une période déterminée et renouvelable, et c’est précisément l’une des raisons pour lesquelles la convention se signe plutôt que de se remettre à plus tard.

Aucune de ces questions n’est réglée par un testament qui dit que le chalet est partagé également. Elles se règlent par une convention d’indivision, ou par un tribunal, ou en vendant la propriété et en n’en reparlant jamais. Les familles choisissent la troisième bien plus souvent qu’elles ne le voudraient.

La conversation, qui doit venir en premier

Toutes les structures techniques de la section suivante ne fonctionnent qu’une fois répondue une question familiale, et la question est simple à énoncer et difficile à poser: qui veut réellement ce bien, à quelles conditions, et en a-t-il les moyens.

La version utile de la conversation est tenue par les parents, avec tous les enfants présents, pendant que les parents sont en santé, et elle porte sur des faits plutôt que sur des sentiments. Ce que la propriété vaut. Ce qu’elle coûte à faire fonctionner dans une année, honnêtement, y compris les années où quelque chose brise. Ce que l’impôt sera, approximativement. Et ensuite, un à la fois, ce que chaque enfant veut réellement: l’utiliser, en posséder une part, être racheté, ou n’avoir rien à y voir.

Les réponses surprennent souvent. L’enfant que tout le monde croyait indifférent y tient énormément. Celui qui y va constamment redoute la responsabilité. Et un parent qui protégeait tout le monde de la question depuis dix ans découvre qu’elle était moins difficile que le silence.

Égal n’est pas la même chose qu’équitable. Laisser le chalet à l’enfant qui l’utilisera et une valeur équivalente aux autres, que ce soit à même d’autres biens ou à même le produit d’une police d’assurance vie prévue à cette fin, est une réponse. Le laisser en indivision avec une convention signée que tout le monde a lue en est une autre. Le vendre du vivant des parents, pendant que tout le monde est là pour en faire le deuil ensemble plutôt que de se disputer, en est une troisième et ce n’est pas un échec.

Les structures, et ce que chacune fait réellement

Ne rien faire signifie que le chalet passe par le testament, que l’impôt tombe sur la succession, et que tout ce qui précède devient un problème que les enfants doivent régler sans consigne. C’est l’approche la plus courante et c’est une décision par défaut.

Transférer du vivant déplace le bien maintenant. Le gain est réalisé au moment du transfert à la juste valeur marchande peu importe ce qui est réellement payé, ce qui veut dire que l’impôt arrive pendant que les parents sont vivants et peut se planifier. Cela veut dire aussi que les parents ne le possèdent plus, avec tout ce qui s’ensuit: le bien devient exposé aux créanciers et à la situation matrimoniale de l’enfant, et l’usage que les parents continuent d’en faire dépend de la bonne volonté à moins d’être documenté.

Une fiducie peut détenir le bien pour qu’il ne passe pas par la succession et pour que les décisions soient prises par des fiduciaires selon des modalités écrites. Elle porte ses propres règles, dont une disposition réputée après un nombre d’années défini, et elle exige une conception professionnelle et une administration continue.

La propriété conjointe avec un enfant produit la même liste de conséquences que sur tout autre bien, et sur un chalet elle ajoute l’ambiguïté sur la question de savoir si le survivant le détient pour lui ou pour la succession, différend qui a été plaidé bien des fois.

Et l’assurance finance l’impôt plutôt que de l’éviter. Une police dimensionnée à la charge attendue, avec un arrangement de bénéficiaire conçu par un professionnel, produit l’argent le jour où il est nécessaire pour que la propriété n’ait pas à être vendue pour payer la facture qui la vise. C’est aussi le mécanisme habituel d’égalisation: le chalet à un enfant, un montant équivalent aux autres. Elle n’est pas gratuite, et c’est une option parmi plusieurs plutôt que la réponse.

La convention d’indivision, si le bien sera partagé

Lorsque plus d’une personne le possédera, la convention fait toute la différence entre un arrangement qui dure et un qui finit par une vente. C’est un document d’avocat ou de notaire, et il devrait être signé du vivant des parents pour que les modalités viennent d’eux plutôt que d’une négociation entre enfants en deuil.

Elle devrait répondre au minimum à ceci: comment les dépenses se partagent et ce qui arrive quand quelqu’un ne paie pas; comment l’usage se planifie, y compris les semaines que tout le monde veut; comment les décisions se prennent et ce qui exige l’unanimité; comment un copropriétaire sort, à quel prix et selon quelle méthode; si des parts peuvent passer au conjoint ou à l’enfant d’un copropriétaire ou doivent d’abord être offertes aux autres; et comment la convention elle-même peut être modifiée.

Une précision de vocabulaire aide ici. Au Québec on parle de convention d’indivision et d’indivisaires, ailleurs au Canada de convention de copropriété et de copropriétaires, et les deux décrivent le même besoin. Le mot importe peu; ce qui importe est qu’un document existe, qu’il soit signé, et que chaque personne concernée en ait une copie ailleurs que dans un tiroir du chalet.

Elle devrait aussi traiter de ce que les familles n’écrivent jamais: le fonds de réserve. Un bien détenu en indivision sans somme mise de côté pour la toiture produit une crise la première fois que la toiture lâche, parce que la crise n’est pas la toiture, c’est qu’un copropriétaire peut faire le chèque et qu’un autre ne le peut pas.

Par où commencer cette année

Retrouvez les documents, ou commencez à les garder. L’acte d’achat, et au minimum les factures d’améliorations en capital à partir de maintenant. C’est le geste au meilleur rendement de cette page et il prend un après-midi.

Obtenez une évaluation approximative et une estimation approximative de l’impôt auprès d’un fiscaliste qualifié, pour que la famille discute d’un chiffre plutôt que d’une crainte.

Tenez ensuite la conversation, avec tout le monde, avant que quiconque soit malade. C’est la partie que les gens reportent pendant dix ans et celle qui décide du résultat. Choisissez un moment ordinaire plutôt qu’un moment solennel, une fin de semaine au chalet plutôt qu’un rendez-vous chez le notaire, et dites au départ que rien ne se décide ce jour-là. La première conversation sert à savoir ce que chacun veut, pas à trancher.

Écrivez aussi ce que vous voulez pour le lieu lui-même, dans une lettre qui n’a aucune force juridique et qui fait souvent plus de bien que le testament. Ce que le chalet a représenté, ce que vous espérez qu’il devienne, et surtout la permission de le vendre si le garder devait coûter la famille. Des enfants gardent parfois pendant vingt ans, à grands frais et à contrecoeur, une propriété que personne n’osait vendre parce que personne ne savait si c’était permis.

Et seulement ensuite choisissez une structure, avec le fiscaliste et l’avocat ou le notaire, et financez ce qui doit l’être. Dans cet ordre, le chalet reste habituellement dans la famille. Dans l’ordre inverse, qui est celui que l’on suit d’ordinaire, il n’y reste habituellement pas.

Questions fréquentes

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Lisez L’exemption pour résidence principale au décès pour l’allègement et sa limite d’une seule propriété, L’égalisation successorale avec l’assurance vie pour la question de l’équité, et Utiliser l’assurance vie pour payer l’impôt sur un gain en capital pour financer la facture. Le guide Planification successorale présente l’ensemble du tableau.