Assurance vie à Coquitlam

CWCC accompagne les propriétaires d’immeubles locatifs, les familles et les propriétaires d’entreprise de Coquitlam et des Tri-Cities en assurance vie, prestations du vivant, planification successorale et stratégie de capital : entièrement en ligne. Le cabinet est inscrit auprès de l’AMF du Québec sous le numéro 602293 et est autorisé à placer de l’assurance en Colombie-Britannique, où Jose Salloum est agent d’assurance vie autorisé auprès de l’Insurance Council of British Columbia.

Ce qui distingue Coquitlam

Les Tri-Cities ont connu une croissance particulièrement rapide au cours des vingt dernières années, et cette croissance a produit une situation qui se retrouve dans une grande partie des dossiers d’ici : beaucoup de ménages détiennent aujourd’hui plus d’une propriété sans s’être jamais considérés eux-mêmes comme des investisseurs immobiliers.

Des propriétaires de longue date. Des familles installées avant la dernière hausse, dont la maison vaut aujourd’hui un multiple de ce qu’elles ont payé.

Beaucoup de logements accessoires et d’immeubles de rapport. Un appartement au sous-sol, un duplex, une copropriété achetée pour un enfant et louée en attendant. Chacun est un bien locatif aux yeux du fisc.

Des familles étendues et multigénérationnelles. Trois générations sous le même toit ou dans la même rue, avec des contributions financières croisées rarement documentées.

Une population de navetteurs. Beaucoup travaillent à Vancouver ou à Burnaby et rentrent ici, avec des hypothèques calculées sur deux revenus.

Plusieurs immeubles, une seule année d’imposition

C’est la question centrale dans ce secteur, et elle prend la très grande majorité des propriétaires par surprise, pour une raison structurelle : ils raisonnent naturellement immeuble par immeuble, en se disant qu’ils en vendront un le moment venu, alors que le régime fiscal, lui, raisonne par année d’imposition et prend tout en même temps.

La disposition réputée

Au décès, la Loi de l’impôt sur le revenu prévoit généralement une disposition réputée des biens à leur juste valeur marchande. Un transfert au conjoint permet habituellement de reporter cette imposition ; au dernier décès, il n’y a plus de report possible.

L’exemption pour résidence principale peut couvrir une propriété par unité familiale et par année. Toutes les autres sont imposables, et si vous en détenez trois, deux d’entre elles le sont entièrement, sur des décennies d’appréciation, la même année.

La récupération que personne n’attend

Il existe un second poste, distinct du gain en capital, et il surprend régulièrement.

Un propriétaire qui a déduit de l’amortissement sur un immeuble locatif au fil des années a, ce faisant, réduit son revenu imposable pendant toute cette période, ce qui était parfaitement légitime et souvent recommandé par son comptable. Lorsque l’immeuble est disposé, ce qui inclut la disposition réputée survenant au décès, cet amortissement déduit année après année peut être récupéré et ajouté au revenu de la dernière déclaration, et cela s’ajoute au gain en capital plutôt que de s’y substituer.

Cela signifie deux additions distinctes dans la même déclaration, et la seconde est imposable différemment de la première. Le calcul, les taux et les exceptions relèvent entièrement de votre comptable ; nous signalons le poste parce que la plupart des propriétaires ne savent pas qu’il existe.

Le problème de calendrier

Voilà le cœur de la question : la facture arrive en entier la même année, alors que les immeubles ne se vendent pas la même année.

Les héritiers se retrouvent alors devant un montant exigible dans les délais fiscaux ordinaires, avec des hypothèques qui continuent de courir chaque mois, des locataires en place qui ont des droits, et des propriétés qu’il faudrait mettre en marché toutes en même temps pour réunir la somme. Vendre trois immeubles simultanément, sous pression, dans un marché que personne n’a choisi et à un moment que personne n’a décidé, produit rarement le meilleur prix pour l’un ou l’autre.

Un capital-décès arrive au moment où la facture devient exigible et il est généralement reçu libre d’impôt par le bénéficiaire désigné. Il ne réduit pas l’impôt : il donne à la famille le choix du moment, ce qui est précisément ce qui lui manque autrement.

À quel nom les immeubles sont-ils détenus ?

La question paraît purement administrative, et elle change pourtant tout le reste du dossier. Détention personnelle, détention conjointe avec droit de survie, détention par une société par actions : chacune de ces formules produit un traitement différent au décès, tant sur le plan fiscal que sur celui du délai, et le meilleur choix dépend d’éléments que seul votre comptable est en mesure de peser correctement.

Une précaution vaut dans tous les cas : si un enfant a été ajouté au titre d’un immeuble locatif pour simplifier la succession, faites vérifier ce qui a été déclenché au moment du transfert. Un ajout au titre est rarement neutre sur le plan fiscal, et il l’est encore moins sur un bien locatif que sur une résidence.

Ce que la Colombie-Britannique ajoute

La province perçoit des frais d’homologation calculés sur la valeur des biens qui transitent par la succession. Trois immeubles détenus au nom personnel y transitent, et le délai se compte en mois pendant lesquels les hypothèques continuent d’être exigibles.

La loi provinciale permet par ailleurs à un conjoint ou à un enfant de demander la modification d’un testament jugé inadéquat. Dans une famille où un enfant a contribué à l’achat d’un immeuble sans figurer au titre, c’est une possibilité à discuter avec un avocat pendant que tout le monde s’entend encore.

Ce que nous faisons pour les familles d’ici

Nous commençons toujours par dresser une liste, et l’exercice prend une dizaine de minutes : chaque propriété détenue, son année d’acquisition, le nom inscrit au titre, le solde hypothécaire actuel, et enfin la question de savoir si de l’amortissement a déjà été déduit sur cet immeuble. Votre comptable possède déjà les quatre premières colonnes de ce tableau, et c’est la cinquième, celle que personne ne pense à remplir, qui change le plus souvent l’ordre de grandeur du résultat.

Nous regardons ensuite les protections déjà en place, les assurances hypothécaires souscrites auprès des prêteurs, qu’il vaut presque toujours la peine de comparer, et les désignations de bénéficiaires.

Nous travaillons avec votre comptable et votre avocat, et nous leur laissons le calcul fiscal et la structure de détention.

La première rencontre

Une demi-heure, par visioconférence, sans frais et sans rien à signer. Si vous détenez plus d’une propriété, apportez la liste : elle suffit à montrer l’ordre de grandeur. À la fin, vous saurez si cette approche a sa place chez vous, et si la réponse est non, vous l’entendrez pendant la rencontre.

Questions fréquentes