Assurance vie à Coquitlam
CWCC accompagne les propriétaires d’immeubles locatifs, les familles et les propriétaires d’entreprise de Coquitlam et des Tri-Cities en assurance vie, prestations du vivant, planification successorale et stratégie de capital: entièrement en ligne. Le cabinet est inscrit auprès de l’AMF du Québec sous le numéro 602293 et est autorisé à placer de l’assurance en Colombie-Britannique, où Jose Salloum est agent d’assurance vie autorisé auprès de l’Insurance Council of British Columbia.
Ce qui distingue Coquitlam
Les Tri-Cities ont connu une croissance particulièrement rapide au cours des vingt dernières années, et cette croissance a produit une situation qui se retrouve dans une grande partie des dossiers d’ici: beaucoup de ménages détiennent aujourd’hui plus d’une propriété sans s’être jamais considérés eux-mêmes comme des investisseurs immobiliers.
Des propriétaires de longue date. Des familles installées avant la dernière hausse, dont la maison vaut aujourd’hui un multiple de ce qu’elles ont payé.
Beaucoup de logements accessoires et d’immeubles de rapport. Un appartement au sous-sol, un duplex, une copropriété achetée pour un enfant et louée en attendant. Chacun est un bien locatif aux yeux du fisc.
Des familles étendues et multigénérationnelles. Trois générations sous le même toit ou dans la même rue, avec des contributions financières croisées rarement documentées.
Une population de navetteurs. Beaucoup travaillent à Vancouver ou à Burnaby et rentrent ici, avec des hypothèques calculées sur deux revenus.
Plusieurs immeubles, une seule année d’imposition
C’est la question centrale dans ce secteur, et elle prend la très grande majorité des propriétaires par surprise, pour une raison structurelle: ils raisonnent naturellement immeuble par immeuble, en se disant qu’ils en vendront un le moment venu, alors que le régime fiscal, lui, raisonne par année d’imposition et prend tout en même temps.
La disposition réputée
Au décès, la Loi de l’impôt sur le revenu prévoit généralement une disposition réputée des biens à leur juste valeur marchande. Un transfert au conjoint permet habituellement de reporter cette imposition; au dernier décès, il n’y a plus de report possible.
L’exemption pour résidence principale peut couvrir une propriété par unité familiale et par année. Toutes les autres sont imposables, et si vous en détenez trois, deux d’entre elles le sont entièrement, sur des décennies d’appréciation, la même année.
La récupération que personne n’attend
Il existe un second poste, distinct du gain en capital, et il surprend régulièrement.
Un propriétaire qui a déduit de l’amortissement sur un immeuble locatif au fil des années a, ce faisant, réduit son revenu imposable pendant toute cette période, ce qui était parfaitement légitime et souvent recommandé par son comptable. Lorsque l’immeuble est disposé, ce qui inclut la disposition réputée survenant au décès, cet amortissement déduit année après année peut être récupéré et ajouté au revenu de la dernière déclaration, et cela s’ajoute au gain en capital plutôt que de s’y substituer.
Cela signifie deux additions distinctes dans la même déclaration, et la seconde est imposable différemment de la première. Le calcul, les taux et les exceptions relèvent entièrement de votre comptable; nous signalons le poste parce que la plupart des propriétaires ne savent pas qu’il existe.
Le problème de calendrier
Voilà le cœur de la question: la facture arrive en entier la même année, alors que les immeubles ne se vendent pas la même année.
Les héritiers se retrouvent alors devant un montant exigible dans les délais fiscaux ordinaires, avec des hypothèques qui continuent de courir chaque mois, des locataires en place qui ont des droits, et des propriétés qu’il faudrait mettre en marché toutes en même temps pour réunir la somme. Vendre trois immeubles simultanément, sous pression, dans un marché que personne n’a choisi et à un moment que personne n’a décidé, produit rarement le meilleur prix pour l’un ou l’autre.
Un capital-décès arrive au moment où la facture devient exigible et il est généralement reçu libre d’impôt par le bénéficiaire désigné. Il ne réduit pas l’impôt: il donne à la famille le choix du moment, ce qui est précisément ce qui lui manque autrement.
À quel nom les immeubles sont-ils détenus?
La question paraît purement administrative, et elle change pourtant tout le reste du dossier. Détention personnelle, détention conjointe avec droit de survie, détention par une société par actions: chacune de ces formules produit un traitement différent au décès, tant sur le plan fiscal que sur celui du délai, et le meilleur choix dépend d’éléments que seul votre comptable est en mesure de peser correctement.
Une précaution vaut dans tous les cas: si un enfant a été ajouté au titre d’un immeuble locatif pour simplifier la succession, faites vérifier ce qui a été déclenché au moment du transfert. Un ajout au titre est rarement neutre sur le plan fiscal, et il l’est encore moins sur un bien locatif que sur une résidence.
Ce que la Colombie-Britannique ajoute
La province perçoit des frais d’homologation calculés sur la valeur des biens qui transitent par la succession. Trois immeubles détenus au nom personnel y transitent, et le délai se compte en mois pendant lesquels les hypothèques continuent d’être exigibles.
La loi provinciale permet par ailleurs à un conjoint ou à un enfant de demander la modification d’un testament jugé inadéquat. Dans une famille où un enfant a contribué à l’achat d’un immeuble sans figurer au titre, c’est une possibilité à discuter avec un avocat pendant que tout le monde s’entend encore.
Le guide de référence
Commencez ici: toute la stratégie en une page
Ce que c’est, comment cela fonctionne au Canada, ce que cela coûte, ce que cela risque, combien de temps cela prend et à qui cela ne convient pas.
José Salloum Centre canadien de création de patrimoine Inc.
Lire le guideCe que nous faisons pour les familles d’ici
Nous commençons toujours par dresser une liste, et l’exercice prend une dizaine de minutes: chaque propriété détenue, son année d’acquisition, le nom inscrit au titre, le solde hypothécaire actuel, et enfin la question de savoir si de l’amortissement a déjà été déduit sur cet immeuble. Votre comptable possède déjà les quatre premières colonnes de ce tableau, et c’est la cinquième, celle que personne ne pense à remplir, qui change le plus souvent l’ordre de grandeur du résultat.
Nous regardons ensuite les protections déjà en place, les assurances hypothécaires souscrites auprès des prêteurs, qu’il vaut presque toujours la peine de comparer, et les désignations de bénéficiaires.
Nous travaillons avec votre comptable et votre avocat, et nous leur laissons le calcul fiscal et la structure de détention.
La première rencontre
Une demi-heure, par visioconférence, sans frais et sans rien à signer. Si vous détenez plus d’une propriété, apportez la liste: elle suffit à montrer l’ordre de grandeur. À la fin, vous saurez si cette approche a sa place chez vous, et si la réponse est non, vous l’entendrez pendant la rencontre.
Questions fréquentes
Mes immeubles locatifs sont-ils imposés à mon décès?
La loi prévoit généralement une disposition réputée des biens à leur juste valeur marchande au décès. Un transfert au conjoint permet habituellement un report; au dernier décès, il n’y en a plus. L’exemption pour résidence principale ne couvre qu’une propriété par famille et par année.
Qu’est-ce que la récupération d’amortissement?
Si vous avez déduit de l’amortissement sur un immeuble locatif, cette déduction peut être récupérée et ajoutée à votre revenu lorsque l’immeuble est disposé, y compris au décès, en plus du gain en capital. Le calcul relève de votre comptable.
Mes héritiers peuvent-ils simplement vendre pour payer?
C’est possible, et c’est rarement idéal. La facture est exigible dans les délais fiscaux ordinaires alors que trois immeubles ne se vendent pas au même moment. Vendre sous pression, dans un marché que personne n’a choisi, produit rarement le meilleur prix.
Devrais-je ajouter un enfant au titre?
Faites-le vérifier avant. Un ajout au titre est rarement neutre sur le plan fiscal, il fait perdre le contrôle exclusif du bien, et il expose cette part aux créanciers et aux ruptures conjugales de l’enfant. Parlez-en à un avocat et à un comptable avant de signer.
Rencontrez-vous les gens à Coquitlam?
Toutes les rencontres se tiennent en ligne, ce qui permet d’inclure votre comptable. Le bureau est à Laval et le cabinet est inscrit à l’AMF sous le numéro 602293.
Les participations sont-elles garanties?
Non. Le barème est établi chaque année par le conseil d’administration de l’assureur d’après le rendement du compte de participation. Ce que le contrat inscrit comme garanti le demeure; le barème varie.
Une rencontre découverte de trente minutes
Une première conversation permet d’établir si cette approche vous convient. Aucune illustration n’est préparée et rien n’est mis en place.
Souvent, la réponse est non, et vous l’entendrez pendant l’appel plutôt que dans une proposition envoyée ensuite.
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À propos de l’auteur
Jose Salloum est conseiller en sécurité financière, autorisé par l’Autorité des marchés financiers (AMF) au Québec, par la Financial Services Regulatory Authority of Ontario (FSRA) et par l’Insurance Council of British Columbia. Autorisé depuis 2001, il accompagne des familles, des propriétaires d’entreprise et des professionnels incorporés canadiens.
Il est le fondateur du Centre canadien de création de patrimoine Inc. (CWCC), cabinet inscrit auprès de l’AMF, et de sa branche éducative financierecbi.com. Il détient le titre Infinite Banking Concepts® Authorized Practitioner du Nelson Nash Institute, une certification privée et non un permis réglementaire.
CWCC n’est pas inscrit auprès de l’OCRI et n’offre pas de conseils en valeurs mobilières. Cette page est de l’éducation générale et non un conseil sur un dossier individuel.
Divulgations importantes
Cette page est de l’éducation, pas un conseil. Le contenu est de l’information générale préparée par le Centre canadien de création de patrimoine Inc. Il ne tient pas compte de votre situation et ne constitue pas une recommandation d’acheter, de conserver ou de résilier un contrat. CWCC n’est pas inscrit auprès de l’OCRI et n’offre pas de conseils en valeurs mobilières. Le cabinet place de l’assurance au Québec, en Ontario, en Alberta, en Colombie-Britannique, au Manitoba et au Nouveau-Brunswick; ailleurs, les clients sont servis par des conseillers autorisés dans leur province.
Rien ici n’a été écrit avec votre dossier sous les yeux. Lisez pour comprendre le sujet, puis jugez-le selon votre propre situation, idéalement avec une personne autorisée là où vous vivez et qui a vu vos chiffres.
Le traitement fiscal dépend de votre situation. Le traitement fiscal décrit dépend du maintien du statut exonéré du contrat en vertu du Règlement de l’impôt sur le revenu et de la situation individuelle du lecteur. Un retrait, un rachat ou une avance sur police peut constituer une disposition au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu, et les montants qui excèdent le coût de base rajusté peuvent être imposables l’année où ils surviennent. Les règles fiscales changent.
Le résultat fiscal n’est ni automatique ni inconditionnel. Il repose sur le maintien du contrat à l’intérieur des règles canadiennes et sur votre propre situation. Avant de vous y fier, parlez à un comptable qui a réellement travaillé avec ces contrats.
Les garanties viennent de l’assureur, pas du gouvernement. Les valeurs garanties d’un contrat d’assurance vie sont des engagements contractuels de l’assureur émetteur et dépendent de sa solidité financière et de sa capacité à payer les prestations. Les participations d’un contrat avec participation ne sont pas garanties; elles sont déclarées à la discrétion de l’assureur et peuvent changer. La protection des titulaires de contrat au Canada est assurée par Assuris, dans les limites qu’elle publie; l’assurance-dépôts ne s’applique pas aux contrats d’assurance.
Les garanties écrites dans un contrat sont réelles, et elles sont celles de l’assureur. La participation n’est pas une garantie; c’est ce que l’assureur décide de déclarer chaque année. Sachez quels chiffres sont lesquels avant de bâtir un plan dessus.
Les propos sur les placements sont généraux et comparatifs. Les références à des produits, comptes ou rendements de placement servent à comparer et à expliquer. CWCC ne vend pas de valeurs mobilières et n’est pas inscrit auprès de l’OCRI. Les fonds distincts sont des contrats d’assurance; leurs garanties sont celles de l’assureur et s’appliquent seulement aux dates et selon les conditions écrites au contrat. Les rendements ne sont pas garantis et le capital peut être perdu.
Quand ce site compare un contrat à un placement, il décrit le fonctionnement de chacun; il ne vous dit pas lequel acheter. Les questions sur les valeurs mobilières relèvent d’une personne inscrite pour y répondre.