Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, expliqué
Par José Salloum, conseiller en sécurité financière | Septembre 2026
AVIS IMPORTANT, À LIRE. Cet article est de l’information générale sur ce que l’Agence du revenu du Canada publie au sujet du compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, consulté sur canada.ca en septembre 2026. Ce n’est pas un conseil et ce n’est pas un conseil fiscal; la pratique derrière ce site n’est pas un cabinet comptable. Aucun plafond de cotisation, report ni seuil n’y est imprimé, parce que l’Agence les fixe et les révise. L’admissibilité d’une personne est déterminée par l’Agence selon les faits déclarés, et quiconque se trouve près de la ligne devrait en parler à un comptable avant d’ouvrir quoi que ce soit.
En clair: ceci est de l’information générale, pas une recommandation. Ce qui vous convient dépend de circonstances que nous n’avons pas vues, et c’est à cela que sert une première conversation.
Avant d’agir sur quoi que ce soit de fiscal dans cette page
Ce cabinet est titulaire d’un permis en assurance de personnes. Ce n’est pas un cabinet comptable, il ne produit pas de déclarations de revenus, et rien dans cette page ne constitue un conseil fiscal ni une opinion sur la situation fiscale de qui que ce soit.
- Parlez à un comptable avant d’agir. Pas après. Si la fiscalité entre pour quoi que ce soit dans une décision envisagée, c’est avec un comptable professionnel qui a vu le dossier réel qu’elle se décide, et cette page ne remplace pas cette conversation.
- Les règles bougent. Les règles fiscales, les seuils, les taux, les formulaires et les délais changent, la plupart au moins une fois l’an, et une règle décrite ici peut avoir été modifiée depuis la construction de cette page.
- L’autorité fiscale est l’autorité. Pour ce sur quoi un lecteur entend se fier, Revenu Québec et l’Agence du revenu du Canada publient eux-mêmes la règle en vigueur, gratuitement, et c’est là qu’elle doit être lue.
- Rien ici ne calcule l’impôt de qui que ce soit. Cette page décrit comment une règle est écrite. Elle ne détermine pas ce qu’un lecteur paiera, récupérera ou devra, parce que cela dépend d’une déclaration complète et de faits qu’aucune page ne peut voir.
- Sa lecture ne crée aucune relation professionnelle. Aucune confiance ne devrait y être placée, et rien de ce qui s’y trouve ne constitue non plus un avis juridique.
En clair: nous ne sommes pas comptables. Tout ce qui touche à la fiscalité ici est de l’information générale, cela change, et cela doit être vérifié auprès d’un comptable et sur la page de l’autorité fiscale avant que quiconque s’en serve.
À retenir
- L’Agence le décrit comme un régime enregistré qui permet à un acheteur d’une première habitation d’épargner en franchise d’impôt pour acheter ou construire une première habitation admissible.
- C’est le seul régime enregistré déductible à l’entrée et, pour un retrait admissible, libre d’impôt à la sortie. Le REER donne la première moitié. Le CELI donne la seconde. Celui-ci donne les deux.
- Quatre conditions, toutes ensemble. Dix-huit ans ou plus. Soixante et onze ans ou moins au 31 décembre de l’année de l’ouverture. Résider au Canada. Et être acheteur d’une première habitation.
- Acheteur d’une première habitation a ici un sens défini, et il regarde en arrière. La personne ne doit pas avoir été propriétaire, seule ou conjointement, d’une habitation admissible servant de résidence principale pendant l’année civile en cours ni les quatre années civiles précédentes.
- Le conjoint compte. Soit le conjoint ou conjoint de fait n’a pas non plus été propriétaire d’une telle habitation pendant cette période, soit la personne n’a pas de conjoint au moment de l’ouverture.
- Une horloge démarre le jour de l’ouverture du premier compte. La période de participation se termine le 31 décembre de l’année du premier des trois événements: le quinzième anniversaire de l’ouverture, le soixante et onzième anniversaire, ou l’année suivant un premier retrait admissible.
- Ce qui reste dans le compte après cette date perd son abri, et la juste valeur marchande de tout ce qui s’y trouve est déclarée au revenu. Avant cette date, les biens peuvent généralement être transférés à un REER ou à un FERR avec report d’impôt.
Tous les autres régimes enregistrés obligent un ménage à choisir. Déduire la cotisation et payer l’impôt plus tard, ou payer maintenant et sortir l’argent net. Celui-ci n’impose pas ce choix, et c’est pourquoi il mérite plus d’attention qu’il n’en reçoit. Ce qu’il demande en retour est une définition que la plupart des gens croient remplir et que certains ne remplissent pas.
Ce que c’est, et pourquoi c’est inhabituel
L’Agence décrit le régime en une phrase: un régime enregistré qui permet à un acheteur d’une première habitation d’épargner en franchise d’impôt pour acheter ou construire une première habitation admissible.
C’est la structure qui le rend inhabituel, et elle mérite d’être posée à côté des deux régimes que tout le monde connaît déjà.
Dans un REER, les cotisations sont généralement déductibles et les retraits sont des revenus. Dans un CELI, les cotisations ne sont pas déductibles et les retraits admissibles ne sont pas des revenus. Chaque régime donne au ménage l’un des deux avantages.
Dans celui-ci, les cotisations sont généralement déductibles et un retrait admissible pour acheter ou construire une première habitation admissible n’est pas un revenu. Les deux moitiés, dans un seul compte.
Une exception à l’intérieur de cette règle se manque facilement. L’Agence indique que les transferts d’un REER vers un CELIAPP ne sont pas déductibles. Déplacer de l’argent déjà déduit une fois ne produit pas une deuxième déduction, ce qui est le résultat sensé et aussi celui qui surprend.
Qui est admissible, et le regard de quatre ans en arrière
L’Agence pose quatre conditions et toutes doivent être remplies ensemble.
Dix-huit ans ou plus. Soixante et onze ans ou moins au 31 décembre de l’année de l’ouverture. Résider au Canada. Et être acheteur d’une première habitation.
Cette quatrième condition porte tout le poids, parce qu’elle a un sens technique et non un sens courant.
Le test: la personne n’a pas été propriétaire, seule ou conjointement, d’une habitation admissible qui était sa résidence principale à un moment de l’année civile en cours ou des quatre années civiles précédentes.
Une personne propriétaire il y a six ans peut donc être admissible. Une personne qui a vendu il y a deux ans ne l’est pas. L’expression première habitation fait autre chose que ce qu’elle dit, et le calcul court sur des années civiles plutôt que sur des anniversaires.
Puis la partie qui surprend les couples. Le conjoint compte. Soit le conjoint ou conjoint de fait n’a pas non plus été propriétaire d’une telle habitation pendant cette période, soit la personne n’a pas de conjoint au moment de l’ouverture. Un seul propriétaire récent dans un ménage peut exclure l’autre.
L’horloge qui démarre le jour de l’ouverture
Voici le détail de conception qui décide si ouvrir tôt est habile ou coûteux, et c’est la partie du régime dont on parle le moins.
La période de participation se termine le 31 décembre de l’année où survient le premier de trois événements. Le quinzième anniversaire de l’ouverture du premier compte. Le soixante et onzième anniversaire de la personne. Ou l’année suivant un premier retrait admissible.
Le premier, pas le dernier. Celui qui arrive en premier met fin à la période, et les quinze ans courent depuis l’ouverture et non depuis la première cotisation.
Cela coupe des deux côtés, et les deux côtés sont réels. Ouvrir tôt fait accumuler les droits de cotisation, ce qui plaide pour ouvrir dès que l’on est admissible. Ouvrir tôt démarre aussi l’horloge de quinze ans sur un achat peut-être plus éloigné que cela, ce qui plaide en sens inverse.
Aucun des deux arguments ne l’emporte dans l’abstrait. Ce qui tranche, c’est l’échéancier propre à la personne, et c’est une conversation avec un comptable plutôt qu’une règle valable pour tous.
Un concept, non une recommandation
Tout ce qui suit est une illustration écrite pour montrer le fonctionnement d’une structure. Aucune personne présentée ici n’est réelle, aucun chiffre n’est une projection, et rien ici n’est une recommandation, ni pour vous ni pour quiconque. Les montants sont ronds parce qu’ils ont été choisis pour rendre le calcul visible, non parce qu’ils seraient typiques, disponibles ou atteignables.
Ce qu’un contrat ferait réellement dépend de l’assureur, du produit, de votre âge et de votre état de santé, de la décision de tarification et du contrat que vous signez. Une recommandation ne peut suivre qu’une analyse de vos besoins menée avec vous par un représentant dûment certifié. Le Centre canadien de création de patrimoine Inc. reçoit une commission de l’assureur émetteur lorsqu’un contrat est placé, et vous devriez lire ce qui suit en le sachant.
Une illustration: ouvert à vingt-deux ans, utile à quarante
Cette illustration ne contient aucun chiffre et ne nomme ni produit, ni assureur, ni personne. Personne n’y est réel. Son sujet est une horloge, pas un résultat.
Imaginez quelqu’un qui ouvre le compte jeune parce qu’on lui a dit, avec raison, que l’ouverture fait accumuler les droits.
Cette personne épargne. La vie avance. L’achat pour lequel le compte a été ouvert ne se fait ni dans la vingtaine ni dans la trentaine, pour des raisons qui n’ont rien à voir avec l’argent.
Le quinzième anniversaire de l’ouverture arrive avant la maison. La période de participation se termine le 31 décembre de cette année, quel que soit le contenu du compte et quelle qu’ait été l’intention.
Ce que cette année contient est un choix à faire à l’intérieur d’elle: transférer vers un REER ou un FERR avec report d’impôt, ou prendre un retrait imposable. Le transfert est la porte qui reste ouverte jusqu’au 31 décembre seulement, et personne n’envoie de rappel.
Ce qui arrive à la fin de la période
Voici la partie qu’un ménage devrait lire avant d’ouvrir quoi que ce soit, parce que c’est la seule partie du régime qui comporte une sanction.
Les biens laissés dans les comptes après la fin de la période de participation perdent leur abri. L’Agence indique que la juste valeur marchande de tous les biens détenus dans les CELIAPP à la fin de la journée du 31 décembre de cette année est déclarée au revenu dans la déclaration de revenus et de prestations.
Le tout. Pas la croissance, pas l’excédent. La valeur.
La sortie de ce résultat existe et elle n’est pas difficile, mais elle doit avoir lieu avant l’échéance. Avant la fin de la période, les biens peuvent généralement être transférés avec report d’impôt vers un REER ou un FERR.
Et ce transfert comporte un avantage discret qui mérite d’être nommé. Dans ces circonstances, un transfert vers un REER est un transfert et non une cotisation imputée aux droits ordinaires, ce qui veut dire qu’un régime jamais utilisé pour une maison ne s’évapore pas. Il devient de l’argent de retraite.
L’autre voie est un retrait qui n’est pas un retrait admissible, donc imposable et inclus au revenu de l’année. C’est la porte qu’un ménage finit par emprunter quand personne n’a lu cette section à temps.
Le guide de référence
Commencez ici: toute la stratégie en une page
Ce que c’est, comment cela fonctionne au Canada, ce que cela coûte, ce que cela risque, combien de temps cela prend et à qui cela ne convient pas.
José Salloum Centre canadien de création de patrimoine Inc.
Lire le guideLa place de ce régime à côté des autres
Un ménage aux moyens limités chaque mois doit décider où l’argent va, et ce régime modifie l’ordre habituel plutôt que de s’y ajouter simplement.
Face au REER, ce régime donne la même déduction et, pour un achat admissible, un retrait qui n’est pas un revenu et qui n’a pas à être remboursé. Le passage par le régime d’accession à la propriété d’un REER est un prêt que l’on se fait à soi-même, assorti d’un calendrier de remboursement; celui-ci ne l’est pas.
Face au CELI, ce régime ajoute une déduction que le CELI n’offre pas, et ajoute des conditions et une échéance que le CELI n’impose pas. Le CELI est plus souple et moins avantageux. Les deux énoncés sont vrais en même temps.
Face à un régime ouvert pour un enfant, les deux ne se font pas concurrence, parce qu’un régime enregistré d’épargne-études est ouvert par quelqu’un pour quelqu’un d’autre et que celui-ci est ouvert par l’acheteur pour lui-même.
Rien de cela ne décide quoi que ce soit. Cela expose l’échange, et l’échange est ce qu’il faut comprendre avant que l’argent ne bouge.
Où lire cela à la source
La description du régime, les conditions du particulier déterminé, les règles de déduction, la période de participation et ses trois dates de fin, la conséquence des biens laissés dans le compte et les voies de transfert vers un REER ou un FERR sont toutes publiées par l’Agence du revenu du Canada.
Consulté le 24 septembre 2026, gratuitement, et sujet à révision sans préavis. Aucun plafond de cotisation ni seuil n’est imprimé dans cet article.
Sources
- Agence du revenu du Canada, compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), canada.ca, lu le 24 septembre 2026
- Agence du revenu du Canada, ouvrir un CELIAPP et qui est un particulier déterminé, canada.ca, lu le 24 septembre 2026
- Agence du revenu du Canada, fermer un CELIAPP et période maximale de participation, canada.ca, lu le 24 septembre 2026
Questions fréquentes
En quoi le CELIAPP diffère-t-il d’un REER ou d’un CELI?
Les cotisations sont généralement déductibles, comme dans un REER, et un retrait admissible pour acheter ou construire une première habitation admissible n’est pas un revenu, comme dans un CELI. C’est le seul régime enregistré qui donne les deux moitiés.
Qui peut en ouvrir un?
L’Agence pose quatre conditions qui doivent toutes être remplies: dix-huit ans ou plus; soixante et onze ans ou moins au 31 décembre de l’année de l’ouverture; résider au Canada; et être acheteur d’une première habitation.
Que veut dire acheteur d’une première habitation, ici?
Que la personne n’a pas été propriétaire, seule ou conjointement, d’une habitation admissible servant de résidence principale pendant l’année civile en cours ou les quatre années civiles précédentes, et que son conjoint ou conjoint de fait ne l’a pas été non plus, ou qu’elle n’a pas de conjoint au moment de l’ouverture.
Combien de temps puis-je garder le compte?
La période de participation se termine le 31 décembre de l’année du premier des trois événements: le quinzième anniversaire de l’ouverture d’un premier CELIAPP, le soixante et onzième anniversaire, ou l’année suivant un premier retrait admissible.
Et si je n’achète jamais de maison?
Avant la fin de la période de participation, les biens peuvent généralement être transférés avec report d’impôt vers un REER ou un FERR. Ce qui reste après cette date perd son abri, et la juste valeur marchande à la fin du 31 décembre de cette année est déclarée au revenu.
Une rencontre découverte de trente minutes
Une première conversation permet d’établir si cette approche vous convient. Aucune illustration n’est préparée et rien n’est mis en place.
Souvent, la réponse est non, et vous l’entendrez pendant l’appel plutôt que dans une proposition envoyée ensuite.
Le formulaire se trouve sur la page de la rencontre découverte et prend une minute. Il sert à organiser une conversation. Ce n’est pas un conseil, et rien n’y est vendu.
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À propos de l’auteur
Jose Salloum est conseiller en sécurité financière, autorisé par l’Autorité des marchés financiers (AMF) au Québec, par la Financial Services Regulatory Authority of Ontario (FSRA) et par l’Insurance Council of British Columbia. Autorisé depuis 2001, il accompagne des familles, des propriétaires d’entreprise et des professionnels incorporés canadiens.
Il est le fondateur du Centre canadien de création de patrimoine Inc. (CWCC), cabinet inscrit auprès de l’AMF, et de sa branche éducative financierecbi.com. Il détient le titre Infinite Banking Concepts® Authorized Practitioner du Nelson Nash Institute, une certification privée et non un permis réglementaire.
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Les garanties écrites dans un contrat sont réelles, et elles sont celles de l’assureur. La participation n’est pas une garantie; c’est ce que l’assureur décide de déclarer chaque année. Sachez quels chiffres sont lesquels avant de bâtir un plan dessus.
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Un exemple montre comment les pièces bougent, pas ce que vous obtiendrez. Toute illustration réelle qu’on vous présente devrait d’abord être lue dans ses colonnes garanties.
Emprunter sur un contrat comporte ses propres risques. Une avance sur police ou un emprunt garanti par un contrat porte intérêt. Si le solde et l’intérêt ne sont pas gérés, la prestation de décès est réduite, et un contrat qui tombe en déchéance alors qu’une avance est impayée peut produire un gain imposable cette année-là. Les prêteurs tiers fixent leurs propres conditions et peuvent les modifier.
Un emprunt reste un emprunt. L’intérêt s’accumule que vous le payiez ou non, et un contrat qui manque de marge pendant qu’il est dû peut vous coûter à la fois la protection et une facture d’impôt. C’est la partie de la stratégie qui exige le plus de discipline.
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